La reinversi\u00f3 en habitatge habitual \u00e9s una exempci\u00f3 contemplada en la nostra legislaci\u00f3 que possibilita que el guany patrimonial obtingut per la transmissi\u00f3 de l’habitatge habitual no tributi, \u00e9s a dir, que no pagui imposats pel benefici generat amb la bena.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9s la difer\u00e8ncia positiva entre el preu de venda i el preu o valor de la compra que en el seu moment va fer en ara venedor, de la qual va ser el seu habitatge habitual.<\/p>\n\n\n\n
Per a poder aplicar l’exempci\u00f3 ha de complir amb els seg\u00fcents requisits:<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u2022 Reinvertir la totalitat o part de la quantitat neta obtinguda per la venda en la compra d’un nou habitatge habitual o en la rehabilitaci\u00f3 de l’immoble que vagi a constituir el seu nou habitatge habitual. \u00c9s de vital import\u00e0ncia con\u00e8ixer qu\u00e8 es considera habitatge habitual, perqu\u00e8 com ja hem dit, si l’habitatge transm\u00e8s o l’adquirida o rehabilitada no adquireixen tal condici\u00f3, l’exempci\u00f3 no \u00e9s aplicable. La seva obligaci\u00f3 ser\u00e0 realitzar una declaraci\u00f3 de renda complement\u00e0ria de l’exercici en qu\u00e8 va declarar la reinversi\u00f3 o la intenci\u00f3 de reinvertir. Haur\u00e0 d’incloure en la base imposable de l’estalvi el guany patrimonial per la qual no va pagar impostos addicionada amb els interessos de demora. Aquesta declaraci\u00f3 l’haur\u00e0 de presentar abans que finalitzi el termini per a presentar la renda de l’exercici en el qual s’hagin incomplert els requisits. Si no ho fa, segurament ser\u00e0 objecte d’una revisi\u00f3 per part d’hisenda i ser sancionat.<\/p>\n\n\n\n EXEMPLE DE REINVERSI\u00d3 TOTAL I REINVERSI\u00d3 PARCIAL<\/strong><\/p>\n\n\n\n Perqu\u00e8 tot quedi una mica m\u00e9s clar, vegem un exemple pr\u00e0ctic: Total cost de la compra 110.500 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n L’any 2022, el contribuent decideix vendre el seu habitatge per a comprar-se una altra nova i aconsegueix alienar-la per valor de 250.000 euros, quedant encara 15.000 \u20ac pendents d’amortitzaci\u00f3 del pr\u00e9stec hipotecari que li van concedir; a m\u00e9s paga 2000 \u20ac en concepte d’Impost sobre l’Increment del valor de terrenys (plusv\u00e0lua). Total cost de la compra 248.000 \u20ac, dels quals 15.000 es destinen a amortitzar el cr\u00e8dit hipotecari pendent de la finca venuda; per tant obt\u00e9 un net de 233.000 \u20ac. Primer, es calcularia quin \u00e9s el guany patrimonial obtinguda per la venda segons la normativa de l’IRPF, aix\u00f2 \u00e9s, valor de transmissi\u00f3 de l’habitatge minorat pel valor de la seva adquisici\u00f3.<\/p>\n\n\n\n Seguidament, es calcularia l’import total a reinvertir perqu\u00e8 el 100 per cent del guany quedi exempta, aix\u00f2 \u00e9s, el valor de transmissi\u00f3 minorat per l’amortitzaci\u00f3 del pr\u00e9stec hipotecari.<\/p>\n\n\n\n Una vegada calculats, veiem que perqu\u00e8 el guany de 137.500 \u20ac quedi exempta de tributar, el contribuent haur\u00e0 de reinvertir en el nou habitatge habitual 233.000 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n Ara imaginem que, en lloc de reinvertir la totalitat, el contribuent nom\u00e9s reinvert\u00eds una part, en concret, 150.000 \u20ac. En aquest cas, es tractaria d’una reinversi\u00f3 parcial i quedaria exempt l’import del guany obtingut que correspongui proporcionalment a l’import reinvertit. Seria tan senzill com realitzar una regla de tres:<\/p>\n\n\n\n GUANY EXEMPT = GUANY PER LA VENDA x (IMPORT REINVERTIT\/IMPORT PER REINVERTIR)<\/strong><\/p>\n\n\n\n O cosa que \u00e9s el mateix:<\/p>\n\n\n\n GUANY EXEMPT = 137.500 \u20ac x (150.000 \u20ac\/233.000 \u20ac) = 88.519,31 \u20ac<\/strong><\/p>\n\n\n\n
\u2022 Que la reinversi\u00f3 es realitzi dins dels dos anys anteriors o seg\u00fcents a la data de transmissi\u00f3 del seu habitatge habitual.
\u2022 Que tant l’habitatge que transmet com la que adquireix es considerin el seu habitatge habitual.
\u2022 Que el nou habitatge adquirit sigui habitada de manera efectiva i permanent pel contribuent en un termini m\u00e0xim d’1 any des de la data d’adquisici\u00f3 o finalitzaci\u00f3 de les obres.<\/p>\n\n\n\nQu\u00e8 es considera habitatge habitual?<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Segons el reglament de l’IRPF, es considerar\u00e0 habitatge habitual aquella edificaci\u00f3 que constitueix la resid\u00e8ncia del contribuent durant un termini continuat, almenys, de tres anys. En aquest sentit, a l’efecte de l’exempci\u00f3, podr\u00e0 considerar-se resid\u00e8ncia habitual qualsevol edificaci\u00f3 que hagi adquirit aquesta condici\u00f3 qualsevol dia dels dos anys anteriors la seva data de transmissi\u00f3. Per exemple, si en 2020 t\u00e9 un pis que constitueix el seu habitatge habitual, en 2021 es muda i perd tal condici\u00f3, i en 2022 l’embeni; aquesta venda podr\u00e0 considerar-se com a venda d’habitatge habitual.<\/p>\n\n\n\nCom s’aplica l’exempci\u00f3?<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Aquest privilegi tributari no \u00e9s autom\u00e0tic. Si vol aplicar-ho \u00e9s necessari que s’informi en la declaraci\u00f3 de la renda de l’exercici fiscal en el qual imputi la venda del seu habitatge habitual. \u00c9s possible que, en aquells dies, encara no hagi reinvertit l’obtingut amb l’alienaci\u00f3 de l’habitatge en un nou habitatge habitual. No es preocupi, pot continuar beneficiant-te de l’exempci\u00f3; nom\u00e9s haur\u00e0 de declarar la intenci\u00f3 de realitzar la reinversi\u00f3 i l’import que pret\u00e9n reinvertir en la declaraci\u00f3 de la renda de l’exercici en qu\u00e8 faci la venda.<\/p>\n\n\n\nQu\u00e8 passa si m’aplico l’exempci\u00f3 i posteriorment no realitzo la reinversi\u00f3 o incompleixo els requisits?<\/strong><\/h4>\n\n\n\n
Imaginem que l’any 2000 un contribuent va comprar el seu habitatge habitual per un import de 100.000 euros, dels quals, 80.000 euros van ser finan\u00e7ats per un pr\u00e9stec hipotecari concedit per una entitat de cr\u00e8dit. A m\u00e9s, va abonar 10.000 \u20ac en concepte d’Impost de Transmissions Patrimonials (TPO) i 500 \u20ac per despeses de not\u00e0ria i registre.<\/p>\n\n\n\n
El contribuent decideix reinvertir en l’habitatge habitual tot l’obtingut en la venda. El c\u00e0lcul de l’import que quedaria exempt seria el seg\u00fcent.<\/p>\n\n\n\nCONCEPTE<\/strong><\/td> ADQUISICI\u00d3<\/strong><\/td> TRASMISI\u00d3N<\/strong><\/td><\/tr> Preu<\/td> 100.000 \u20ac<\/td> 250.000 \u20ac<\/td><\/tr> Despeses i impostos<\/td> 10.500 \u20ac<\/td> 2.000 \u20ac<\/td><\/tr> Valor total<\/td> 110.500 \u20ac<\/td> 248.000 \u20ac<\/td><\/tr> GUANYS PER LA VENDA<\/td> 137.500 \u20ac<\/td> <\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n CONCEPTE<\/strong><\/td> VALOR<\/strong><\/td><\/tr> Valor transmissi\u00f3<\/td> 248.000 \u20ac<\/td><\/tr> Amortitzaci\u00f3 pr\u00e9stec hipotecaris pendent de pagament<\/td> 15.000 \u20ac<\/td><\/tr> IMPORT PER REINVERTIR<\/td> 233.000 \u20ac<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
En conclusi\u00f3, la contribuent tribut\u00e0ria per un guany patrimonial de 48.980,69 \u20ac i 88.519,31 \u20ac quedarien exempts. L’exempci\u00f3 de reinversi\u00f3 per reinversi\u00f3 en habitatge habitual \u00e9s una exempci\u00f3 molt t\u00e8cnica que precisa d’un bon assessorament fiscal ja que intervenen moltes variables a tenir en compte, com el percentatge de propietat sobre l’habitatge o el compliment de requisits a vegades complicats de determinar.<\/p>\n\n\n\n