{"id":3341,"date":"2021-01-28T15:04:33","date_gmt":"2021-01-28T14:04:33","guid":{"rendered":"http:\/\/www.btsasociados.com\/?p=3341"},"modified":"2021-01-28T15:04:39","modified_gmt":"2021-01-28T14:04:39","slug":"ajornament-en-les-rendes-darrendaments-dus-diferent-dhabitatge","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/ajornament-en-les-rendes-darrendaments-dus-diferent-dhabitatge\/","title":{"rendered":"Ajornament en les rendes d’arrendaments d’\u00fas diferent d’habitatge"},"content":{"rendered":"\n

El Reial decret llei 15\/2020, de 21 d’abril, de mesures urgents complement\u00e0ries per donar suport a l’economia i l’ocupaci\u00f3, regula l’ajornament en el pagament de les rendes dels locals de negoci, els despatxos professionals i la ind\u00fastria que nom\u00e9s \u00e9s obligatori quan l’arrendador \u00e9s una empresa o entitat p\u00fablica o gran forquilla d’habitatges.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El Reial Decret Llei 15\/2020 (LA LLEI 5476\/2020) regula la possibilitat de sol\u00b7licitar l’ajornament de l’pagament de les rendes als arrendataris de contractes d’arrendament d’\u00fas diferent d’habitatge, l’activitat est\u00e0 afectada per l’estat d’alarma derivada de la crisi sanit\u00e0ria de l’Covid-19 i compleixin els seg\u00fcents requisits:<\/p>\n\n\n\n

1.Quan les parts no hagin formalitzat volunt\u00e0riament un pacte a l’respecte.<\/p>\n\n\n\n

2. Quan a) l’activitat que desenvolupa l’arrendatari aquest suspesa pel Reial Decret 463\/2020, de 14 de mar\u00e7 (LA LLEI 3343\/2020), o per ordres dictades per l’autoritat competent o, b) quan l’activitat no aquesta suspesa, per\u00f2 es pugui acreditar la reducci\u00f3 de la facturaci\u00f3 del mes natural anterior a la qual se sol\u00b7licita l’ajornament en, al menys, un 75%, en relaci\u00f3 amb la facturaci\u00f3 mitjana mensual de el mateix trimestre del l’any anterior.<\/p>\n\n\n\n

3. Els aut\u00f2noms han d’estar afiliats i en situaci\u00f3 d’alta a la seguretat social quan es declara l’estat d’alarma.<\/p>\n\n\n\n

4. I les Pimes no poden incomplir, durant dos exercicis consecutius, dues de les circumst\u00e0ncies seg\u00fcents: a) que el total de l’actiu no superi els quatre milions d’euros, b) que l’import net de la xifra anual de negocis no superi els vuit milions d’euros i \/ o c) que el nombre mitj\u00e0 de treballadors empleats durant l’exercici no sigui superior a cinquanta (art. 257.1 de Reial Decret Legislatiu 1\/2010, de 2 de juliol, pel qual s’aprova el text ref\u00f3s de la Llei de Societats de Capital (LA LLEI 14030\/2010)).<\/p>\n\n\n\n

Ara b\u00e9, s’estableix que la morat\u00f2ria nom\u00e9s s’apliqu\u00e9s obligat\u00f2riament quan l’arrendador sigui una empresa o entitat p\u00fablica d’habitatge o un gran forquilla d’habitatges, \u00e9s a dir, que sigui titular de m\u00e9s de deu immobles urbans, excloent garatges i trasters, o de una superf\u00edcie constru\u00efda de m\u00e9s de 1.500 m2. En canvi, quan l’arrendador no compleixi aquesta condici\u00f3, l’ajornament temporal de la renda es pot sol\u00b7licitar per l’arrendatari per\u00f2, en cap cas, s’estableix que l’arrendador estigui obligat a acceptar-ho. En aquest tipus d’arrendaments nom\u00e9s es permet a les parts disposar lliurement de la fian\u00e7a, prestada per l’arrendatari en virtut de l’article 36 LAU, per destinar-se a l’pagament total o parcial de les mensualitats de renda no satisfetes per l’arrendatari. No obstant aix\u00f2, s’estableix que l’arrendatari haur\u00e0 de reposar l’import de la fian\u00e7a disposada en el termini d’un any des de la celebraci\u00f3 de l’acord o en el termini que resti de vig\u00e8ncia de l’contracte d’arrendament, si \u00e9s inferior a un any. Aquesta regulaci\u00f3 no t\u00e9 sentit si tenim en compte que qualsevol arrendatari pot sol\u00b7licitar a l’arrendador, en virtut del principi de lliure autonomia de la voluntat de les parts, qualsevol mesura sobre la qual vulgui arribar a un acord amb l’arrendador (ajornament de el pagament de la renda, reducci\u00f3 de renda, fraccionament de pagament, etc.), sense necessitat que es reguli espec\u00edficament en una norma.<\/p>\n\n\n\n

A m\u00e9s, cal tenir en compte que, d’acord a l’exposici\u00f3 de motius de Reial Decret Llei 15\/2020 (LA LLEI 5476\/2020), amb aquesta norma es pret\u00e9n establir una regulaci\u00f3 espec\u00edfica per protegir els afectats per les conseq\u00fc\u00e8ncies que l’Estat d’alarma derivat de la crisi sanit\u00e0ria de l’Covid-19 ha provocat pels arrendataris que es troben davant la impossibilitat de pagar les rendes dels seus contractes d’arrendament d’\u00fas diferent d’habitatge a causa de la falta d’activitat econ\u00f2mica o professional dels seus negocis. Aix\u00ed, estableix l’exposici\u00f3 de motius que aquesta norma \u00e9s necess\u00e0ria perqu\u00e8 la normativa actual, recollida en la LAU i el Codi Civil, no preveu cap causa d’exclusi\u00f3 de l’pagament de la renda per for\u00e7a major o per declaraci\u00f3 d’estat d’alarma o altres causes . Per aquest motiu, considera que procedeix preveure una regulaci\u00f3 espec\u00edfica en l\u00ednia amb la cl\u00e0usula \u00abrebus sic stantibus\u00bb, d’elaboraci\u00f3 jurisprudencial, que permet la modulaci\u00f3 o modificaci\u00f3 de les obligacions contractuals si concorren els requisits exigits. No obstant aix\u00f2, sorprenentment la norma adopta les mesures menys beneficioses per a l’arrendatari en relaci\u00f3 a la interpretaci\u00f3 que realitza la jurisprud\u00e8ncia i la doctrina de la cl\u00e0usula \u00abrebus sic stantibus\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Aix\u00ed, la jurisprud\u00e8ncia de Tribunal Suprem (SSTS de 30 de juny de 2014 (LA LLEI 84939\/2014)) i de 15 d’octubre de 2014 (LA LLEI 171646\/2014)) avala la possibilitat de suspendre temporalment el pagament de la renda com conseq\u00fc\u00e8ncia de la impossibilitat sobrevinguda de l’acompliment de la causa d’el contracte quan l’arrendatari no pot desenvolupar l’activitat econ\u00f2mica o professional objecte de el contracte d’arrendament i, per tant, justifica l’adopci\u00f3 d’aquesta mesura, temporal i excepcional, en el desequilibri que es produeix en les obligacions contractuals de les parts (d’acord a STS de 13 de juliol de 2017 (LA LLEI 97035\/2017)). De manera que es produeix “un greu trastorn o mutaci\u00f3 de les circumst\u00e0ncies i, per tant, s’alteren les bases sobre les quals la iniciaci\u00f3 i el desenvolupament de les relacions contractuals s’havien establert” (tal com recull la STS de 24 de febrer de 2015 (LA LLEI 47081\/2015)). En el mateix sentit, la doctrina (vegeu Sales Carceller, A., Magre Servet, V., Ordu\u00f1a Moreno, FJ, Garc\u00eda Cendrers, R., “Cl\u00e0usula rebus sic stantibus i arrendaments de local de negoci. La possible suspensi\u00f3 de l’contracte” coordinat per A. Fonts-Lojo Rius, Actualitat Civil 4\/2020, Diari la Llei de 22 d’abril de 2020) ha considerat que l’Estat d’alarma derivat de la crisi sanit\u00e0ria de l’Covid-19 justifica l’aplicaci\u00f3 de la cl\u00e0usula \u00abrebus sic stantibus \u00bbpermetent la suspensi\u00f3 de l’contracte i fins i tot la reducci\u00f3 o condonaci\u00f3 parcial o total de la renda o l’extinci\u00f3 de el contracte.<\/p>\n\n\n\n

En canvi, la mesura adoptada pel Govern estableix \u00fanicament la possibilitat que l’arrendatari sol\u00b7liciti a l’arrendador, en el termini d’un mes a partir de el 23 d’abril de 2020, l’ajornament de l’pagament de les rendes mentre duri l’efecte de l’estat de alarma per la crisi sanit\u00e0ria de l’coronavirus, amb un m\u00e0xim de quatre mesos de renda, sense penalitzaci\u00f3 ni meritaci\u00f3 d’interessos, a partir de la mensualitat de renda seg\u00fcent a la seva sol\u00b7licitud. Per a aix\u00f2, l’arrendatari ha de notificar la seva sol\u00b7licitud a l’arrendador adjuntant: a) en cas es suspensi\u00f3 de l’activitat, certificat de l’AEAT de la declaraci\u00f3 de cessament d’activitat o b) una declaraci\u00f3 responsable en la qual es faci constar la reducci\u00f3 de la facturaci\u00f3 mensual. Quan l’arrendador ho requereixi, l’arrendatari haur\u00e0 de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per acreditar la reducci\u00f3 de l’activitat. Les mensualitats afectades per la suspensi\u00f3, posteriors a l’estat d’alarma, es prorrogaran mensualment, per tant, s’han de comunicar a l’arrendador. Posteriorment es permet un fraccionament de les rendes durant un termini de dos anys, que es compten a partir de el moment en qu\u00e8 se superi la situaci\u00f3 de crisi, oa partir de la finalitzaci\u00f3 de l’termini dels quatre mesos, i sempre dins el termini de vig\u00e8ncia de l’contracte d’arrendament o qualsevol de les pr\u00f2rrogues. Per\u00f2, sorprenentment, no es pronuncia sobre altres la resta de mesures que preveu la cl\u00e0usula \u00abrebus sic stantibus\u00bb com la possibilitat de suspendre el pagament o reduir la renda.<\/p>\n\n\n\n

A m\u00e9s, com ja hem esmentat, aquesta mesura no s’aplicar\u00e0 en tots els casos, sin\u00f3 que \u00fanicament tindr\u00e0 una aplicaci\u00f3 obligat\u00f2ria i autom\u00e0tica des de la sol\u00b7licitud, quan l’arrendador sigui una empresa o entitat p\u00fablica o un gran forquilla d’habitatge. En el cas que l’arrendador no compleixi aquests requisits, l’ajornament tindr\u00e0 car\u00e0cter voluntari. I, per tant, sembla que amb aquesta regulaci\u00f3 es tanca la possibilitat que els tribunals puguin decidir aplicar una interpretaci\u00f3 m\u00e9s \u00e0mplia de la cl\u00e0usula \u00abrebus sic stantibus\u00bb a aquest tipus de contractes d’arrendament<\/strong>. Considero que \u00e9s aix\u00ed perqu\u00e8, com hem vist, la mateixa exposici\u00f3 de motius indica que amb aquest Reial Decret Llei “procedeix preveure una regulaci\u00f3 espec\u00edfica en l\u00ednia amb la cl\u00e0usula\u00ab rebus sic stantibus \u00bb, d’elaboraci\u00f3 jurisprudencial, que permet la modulaci\u00f3 o modificaci\u00f3 de les obligacions contractuals si concorren els requisits exigits: imprevisibilitat i inevitabilitat de el risc derivat, excessiva onerositat de la prestaci\u00f3 deguda i bona fe contractual “, de manera que amb aquesta regulaci\u00f3 es fixen els criteris que s’han d’aplicar a aquests tipus de contractes, en virtut de l’esmentada doctrina jurisprudencial.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, les mesures adoptades no nom\u00e9s s\u00f3n insuficients per pal\u00b7liar els efectes produ\u00efts pel cessament o reducci\u00f3 de l’activitat econ\u00f2mica per als arrendataris de locals de negoci, despatxos professionals o ind\u00fastria fruit de l’Estat d’alarma per la crisi sanit\u00e0ria de l’Covid-19, sin\u00f3 que s’aplica de forma restrictiva la doctrina de la cl\u00e0usula \u00abrebus sic stantibus\u00bb, desenvolupada per la jurisprud\u00e8ncia de Tribunal Suprem, en contra de l’opini\u00f3 majorit\u00e0ria de la doctrina i sense atendre les demandes socials i, especialment dels afectats per aquesta situaci\u00f3. Per tant, aquesta regulaci\u00f3 pot comportar greus conseq\u00fc\u00e8ncies per a l’activitat econ\u00f2mica i professional d’aut\u00f2noms i pimes dificultant la seva subsist\u00e8ncia i, per defecte, afectant als treballadors per compte d’altri i per compte propi, que depenen d’aquestes, ia la econ\u00f2mica de pa\u00eds en general.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

El Reial decret llei 15\/2020, de 21 d’abril, de mesures urgents complement\u00e0ries per donar suport a l’economia i l’ocupaci\u00f3, regula l’ajornament en el pagament de…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[14],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3341"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3341"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3341\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3341"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3341"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}