{"id":3181,"date":"2020-03-24T13:10:11","date_gmt":"2020-03-24T12:10:11","guid":{"rendered":"http:\/\/www.btsasociados.com\/consecuencias-contractuales-derivadas-de-la-declaracion-del-estado-de-alarma-y-los-contratos-de-arrendamiento-para-uso-distinto-de-vivienda\/"},"modified":"2020-12-22T17:35:39","modified_gmt":"2020-12-22T16:35:39","slug":"consecuencias-contractuales-derivadas-de-la-declaracion-del-estado-de-alarma-y-los-contratos-de-arrendamiento-para-uso-distinto-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/consecuencias-contractuales-derivadas-de-la-declaracion-del-estado-de-alarma-y-los-contratos-de-arrendamiento-para-uso-distinto-de-vivienda\/","title":{"rendered":"Conseq\u00fc\u00e8ncies contractuals derivades de la declaraci\u00f3 de l’Estat d’Alarma i els Contractes d’Arrendament per a \u00fas distint d’habitatge"},"content":{"rendered":"\n

La declaraci\u00f3 de l’estat d’alarma pot generar un incompliment massiu en relaci\u00f3 amb els contractes d’arrendament de locals comercials, d’oci i restauraci\u00f3 l’activitat, d’acord amb el que preveu el Reial decret, ha estat suspesa per un per\u00edode m\u00ednim de quinze dies i en particular, pel que fa a el pagament de la renda acordada donada la manca d’ingressos que sostinguin el pagament d’aquestes rendes. Per mitj\u00e0 de la present nota, es pretenen aclarir els mecanismes de protecci\u00f3 enfront dels previsibles incompliments contractuals derivats de la situaci\u00f3 de l’estat d’alarma en la qual es troba tot el territori nacional, en particular, en relaci\u00f3 amb els contractes d’arrendament per a \u00fas diferent d’habitatge.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I. <\/strong>INTRODUCCI\u00d3<\/em><\/p>\n\n\n\n

El passat dia 14 de mar\u00e7, per mitj\u00e0 de Reial Decret 463\/2020 (LA LLEI 3343\/2020) (en avant, el \u00abReial Decret\u00bb), es va declarar l’estat d’alarma per a la gesti\u00f3 de la situaci\u00f3 de crisi sanit\u00e0ria ocasionada per el COVID-19.<\/p>\n\n\n\n

Com a conseq\u00fc\u00e8ncia d’aix\u00f2, es van adoptar, entre altres, mesures de contenci\u00f3 en l’\u00e0mbit de l’activitat comercial, equipaments culturals, establiments i activitats recreatives, activitats d’hostaleria i restauraci\u00f3, i altres addicionals, consistents en la suspensi\u00f3 de l’obertura a l’p\u00fablic de els locals i establiments minoristes a excepci\u00f3 dels que subministrin b\u00e9ns considerats de primera necessitat (1).<\/p>\n\n\n\n

Aquesta situaci\u00f3 pot generar un incompliment massiu en relaci\u00f3 amb els contractes d’arrendament de locals comercials, d’oci i restauraci\u00f3 l’activitat, d’acord amb el que preveu el Reial decret, ha estat suspesa per un per\u00edode m\u00ednim de quinze dies i en particular, en all\u00f2 atinente a el pagament de la renda acordada donada la manca d’ingressos que sostinguin el pagament d’aquestes rendes.<\/p>\n\n\n\n

Per mitj\u00e0 de la present nota, es pretenen aclarir els mecanismes de protecci\u00f3 enfront dels previsibles incompliments contractuals derivats de la situaci\u00f3 de l’estat d’alarma en la qual es troba tot el territori nacional, en particular, en relaci\u00f3 amb els contractes d’arrendament per a \u00fas diferent d’habitatge.<\/p>\n\n\n\n

II. EL COVID-19 COM SITUACI\u00d3 DE FOR\u00c7A MAJOR<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les relacions contractuals obliguen les parts a complir amb les obligacions derivades dels contractes i davant un possible incompliment de les mateixes, els contractes i, si no la Llei, estableixen mecanismes de protecci\u00f3 enfront de la part incomplidora.<\/p>\n\n\n\n

En efecte, i sense perjudici dels mecanismes contractuals pactats, el Codi Civil, en el seu article 1124 (LA LLEI 1\/1889) preveu que, davant d’un sup\u00f2sit d’incompliment contractual, la part complidora de l’contracte pugui exigir el compliment o, si cas, la resoluci\u00f3 del mateix, aix\u00ed com, la corresponent indemnitzaci\u00f3 de danys i perjudicis causats amb motiu de l’esmentat incompliment.<\/p>\n\n\n\n

No obstant aix\u00f2, quan l’incompliment contractual es deu a una causa aliena a la voluntat de la part incomplidora, impredictible i inevitable, s’han previst mecanismes exoneradors de la responsabilitat de la part incomplidora.<\/p>\n\n\n\n

  1. Qu\u00e8 \u00e9s la for\u00e7a major ?<\/strong><\/li><\/ol>\n\n\n\n

    El Tribunal Suprem ha definit la for\u00e7a major com un esdeveniment extraordinari, imprevisible, inevitable, ni tan sols aplicant la major dilig\u00e8ncia possible que es deu a circumst\u00e0ncies externes i \/ o alienes a la voluntat i control de l’empresari.<\/p>\n\n\n\n

    El nostre Codi Civil, en el seu article 1105 (LA LLEI 1\/1889), defineix els efectes i conseq\u00fc\u00e8ncies pr\u00f2pies de la for\u00e7a major a l’indicar:<\/p>\n\n\n\n

    \u00abFora dels casos expressament esmentats en la llei, i dels en qu\u00e8 aix\u00ed ho declari l’obligaci\u00f3, ning\u00fa no respon dels successos que no haguessin pogut preveure o que, previstos, fossin inevitables\u00bb.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Aix\u00ed mateix, en aquesta l\u00ednia, l’article 1184 de el Codi Civil (LA LLEI 1\/1889) disposa que:<\/p>\n\n\n\n

    \u00abTamb\u00e9 quedar\u00e0 alliberat el deutor a les obligacions de fer quan la prestaci\u00f3 sigui legalment o f\u00edsicament impossible\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

    Com afecta la for\u00e7a major a l’acompliment de les obligacions contractuals? L’exist\u00e8ncia d’un sup\u00f2sit de for\u00e7a major (pand\u00e8mia ocasionada pel virus COVID-19 i tancament d’establiments comercials i de restauraci\u00f3 amb motiu de la declaraci\u00f3 de l’estat d’alarma) com a causa obstativa de compliment de l’contracte i alliberadora de el compliment \u00edntegre de les obligacions de l’contracte nom\u00e9s \u00e9s aplicable a les obligacions de donar o fer, per\u00f2 no en canvi, als deutes pecuni\u00e0ries.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    En tot cas, i a l’efecte d’aplicar la for\u00e7a major com a fenomen d’exoneraci\u00f3 de la responsabilitat contractual enfront d’un incompliment de les seves obligacions, el deutor ha de provar la relaci\u00f3 de causalitat entre el fenomen (tancament dels establiments amb l’aprovaci\u00f3 de Reial Decret) i l’impossible compliment de les seves obligacions.<\/p>\n\n\n\n

    En virtut del que s’ha esmentat, en els contractes d’arrendament, en principi i llevat regulaci\u00f3 espec\u00edfica en el contracte estipulat entre les parts, el tancament de l’establiment arrendat no exonera l’arrendatari de les seves obligacions de pagament amb l’arrendador, at\u00e8s que el contracte de arrendament pot executar-se. L’\u00fanic impacte d’aquestes mesures en l’execuci\u00f3 de l’contracte \u00e9s la dif\u00edcil situaci\u00f3 financera que pot travessar l’arrendatari que va a veure disminu\u00efts els seus ingressos amb motiu de el tancament del seu establiment.<\/p>\n\n\n\n

    III. APLICACI\u00d3 ALS CONTRACTES DE LA DOCTRINA \u00abrebus sic stantibus\u00bb<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Davant d’una circumst\u00e0ncia excepcional i imprevisible com la declaraci\u00f3 de l’estat d’alarma nacional i el tancament coercitiu dels establiments comercials, l’arrendatari pot instar la modificaci\u00f3 de les cl\u00e0usules contractuals, en particular, les relatives a la renda i als el pagament de la mateixa, a trav\u00e9s de la cl\u00e0usula \u00abrebus sic stantibus\u00bb, per mitj\u00e0 de la qual es pret\u00e9n el restabliment de l’equilibri de les prestacions entre les parts quan s’han vist alterades per circumst\u00e0ncies excepcionals.<\/p>\n\n\n\n

    La cl\u00e0usula \u00abrebus sic stantibus\u00bb permet a una de les parts de l’contracte exonerar o reduir l’impacte negatiu d’un risc contractual no examinat a el moment de formalitzar el contracte<\/em><\/p>\n\n\n\n

    La cl\u00e0usula \u00abrebus sic stantibus\u00bb ha estat definida jurisprudencialment com aquella regla que permet, en les relacions contractuals de tracte successiu, a una de les parts de l’contracte exonerar o reduir l’impacte negatiu d’un risc contractual no examinat a el moment de formalitzar el contracte (en aquest cas, pand\u00e8mia ocasionada amb motiu de virus COVID-19 i els efectes derivats de la mateixa).<\/p>\n\n\n\n

    La jurisprud\u00e8ncia ha definit com pressupostos imprescindibles per a l’aplicaci\u00f3 de la \u00abrebus sic stantibus\u00bb, els seg\u00fcents:<\/p>\n\n\n\n

    a. Una alteraci\u00f3 completament desconnectada de la voluntat de les parts.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    El tancament dels locals i establiments comercials derivat de l’entrada en vigor de Reial Decret que regula la situaci\u00f3 de l’estat d’alarma \u00e9s un fet totalment ali\u00e8 a la voluntat de les parts i inevitable.<\/p>\n\n\n\n

    b. Un risc impredictible i naturalesa extraordin\u00e0ria de les circumst\u00e0ncies.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    La situaci\u00f3 derivada de la crisi sanit\u00e0ria soferta amb motiu de l’expansi\u00f3 de virus COVID-19, la declaraci\u00f3 de l’estat d’alarma en tot el territori nacional i, conseq\u00fcentment, el tancament dels locals comercials, restaurants i establiments d’oci, es tracta d’ una circumst\u00e0ncia sense precedents, de tot punt impredictible i summament extraordin\u00e0ria.<\/p>\n\n\n\n

    c. Una obligaci\u00f3 \/ contraprestaci\u00f3 excessivament onerosa per a una de les parts o que suposa la frustraci\u00f3 de la finalitat de l’contracte.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Com a conseq\u00fc\u00e8ncia del que s’ha comentat, el cessament en l’activitat de l’arrendatari suposa la manca de percepci\u00f3 d’ingressos, la completa desaparici\u00f3 de qualsevol marge de benefici i, per tant, la inviabilitat econ\u00f2mica de l’negoci, de forma i manera que el manteniment de les condicions estipulades en els contractes d’arrendament dels locals, en particular, el pagament de la renda, pot implicar una obligaci\u00f3 excessivament onerosa per a l’arrendatari que, en alguns sup\u00f2sits, pot suposar fins i tot la frustraci\u00f3 de la finalitat de l’contracte d’arrendament.<\/p>\n\n\n\n

    La difer\u00e8ncia principal entre la for\u00e7a major i la cl\u00e0usula \u00abrebus sic stantibus\u00bb resideix que la for\u00e7a major impossibilita de manera absoluta el compliment i execuci\u00f3 de les obligacions contractuals, mentre que la \u00abrebus sic stantibus\u00bb permet l’alteraci\u00f3 i modificaci\u00f3 de l’contingut per adequar-lo a les noves circumst\u00e0ncies, partint en tot moment que el contracte, tal com va ser subscrit per les parts a l’hora de la seva perfeccionament, pot ser complert i executat.<\/p>\n\n\n\n

    En aquest sentit, sobre la base de la \u00abrebus sic stantibus\u00bb, arrendador i arrendatari podrien (i) alterar el contingut del que inicialment pactat en el contracte d’arrendament i realitzar els canvis oportuns per tal de restablir l’equilibri entre les seves prestacions, que s’ha vist afectat per la declaraci\u00f3 de l’estat d’alarma i, en particular, pel que fa a la determinaci\u00f3 de la renda i les condicions de pagament, o fins i tot (ii) resoldre el contracte estipulat.<\/p>\n\n\n\n

    L’aplicaci\u00f3 preferent de la \u00abrebus sic stantibus\u00bb compr\u00e8n els efectes modificatius de la relaci\u00f3 contractual, precisament per tractar-se de la soluci\u00f3 que s’adequa m\u00e9s a el principi de conservaci\u00f3 dels actes i negocis jur\u00eddics, de manera que nom\u00e9s es modifiqui el contingut que s’ha pogut veure alterat com a conseq\u00fc\u00e8ncia de les imprevisibles i extraordin\u00e0ries circumst\u00e0ncies que motiven l’aplicaci\u00f3 de la \u00abrebus sic stantibus\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

    Algunes propostes de modificacions alternatives podrien ser les seg\u00fcents:<\/p>\n\n\n\n

    -Articular una suspensi\u00f3 de l’pagament de la renda durant el per\u00edode d’estat d’alarma.<\/p>\n\n\n\n

    -Realitzar una rebaixa en l’import mensual de la renda.<\/p>\n\n\n\n

    Com a contrapartida a les anteriors modificacions, l’arrendador podria exigir:<\/p>\n\n\n\n

    -Allargar el per\u00edode d’obligat compliment en la durada de l’contracte.<\/p>\n\n\n\n

    -Allargar la durada inicial de l’Contracte pactada.<\/p>\n\n\n\n

    -Augmentar l’import de la renda mensual a el cap d’un determinat per\u00edode de temps.<\/p>\n\n\n\n

    -Actualitzar la renda referenciant-la a un IPC incrementat en diversos punts percentuals.<\/p>\n\n\n\n

    I encara m\u00e9s, pot portar-se a col\u00b7laci\u00f3 el que disposa l’article 1.575 de el Codi Civil (LA LLEI 1\/1889) en mat\u00e8ria d’arrendaments de predis r\u00fastics que estableix que l’arrendatari tindr\u00e0 dret a rebaixa de la renda \u00aben cas de p\u00e8rdua de m\u00e9s de la meitat de fruits per casos fortu\u00efts extraordinaris i imprevistos, sempre el pacte especial en contra.<\/p>\n\n\n\n

    S’ent\u00e9n per casos fortu\u00efts extraordinaris: l’incendi, guerra, pesta, inundaci\u00f3 ins\u00f2lita, llagosta, terratr\u00e8mol o un altre igualment desacostumat, i que els contractants no hagin pogut racionalment preveure \u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n

    Sobre la base d’aquest precepte, que hauria de ser aplicat per analogia en el cas d’arrendaments urbans, l’arrendatari que ha hagut de tancar el local comercial arrendat, reduint a zero seus ingressos durant el per\u00edode d’estat d’alarma, podria instar l’arrendador a que rebaixi la renda atenent les excepcionals circumst\u00e0ncies sofertes.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    La declaraci\u00f3 de l’estat d’alarma pot generar un incompliment massiu en relaci\u00f3 amb els contractes d’arrendament de locals comercials, d’oci i restauraci\u00f3 l’activitat, d’acord amb…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[15],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3181"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3181"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3181\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3181"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.btsasociados.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3181"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}